New Build vs Resale vs Off-Plan property on the Costa del Sol.

Dolan Property

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28th May 2024

By Michael Dolan

Nueva construcción versus propiedad de reventa versus propiedad sobre plano en la Costa del Sol.

Como una de las agencias inmobiliarias líderes en la soleada ciudad de Marbella, entendemos los desafíos y oportunidades únicos que conlleva la compra de una propiedad en esta codiciada región de la Costa del Sol de España. Ya sea que sea un inversionista experimentado o un comprador de vivienda por primera vez, la decisión de comprar una propiedad de reventa, de nueva construcción o sobre plano es importante y requiere una cuidadosa consideración.

Nueva construcción, reventa, sobre plano.

Cuando se trata de comprar una propiedad, hay tres tipos principales a considerar: reventa, nueva construcción y sobre plano. Aquí hay una descripción general de cada uno:

Propiedades de reventa: Las propiedades de reventa son propiedades existentes que han sido poseídas y habitadas anteriormente. Estas pueden incluir apartamentos, casas o cualquier otro tipo de propiedad residencial o comercial. Las propiedades de reventa están disponibles inmediatamente para ocupación o inversión.

Propiedades de nueva construcción: Las propiedades de nueva construcción son propiedades nuevas que han sido construidas recientemente por un desarrollador. Estas propiedades nunca han sido habitadas antes y son vendidas directamente por el promotor o constructor. Las propiedades de nueva construcción pueden ser parte de un proyecto de desarrollo más grande o unidades independientes.

Propiedades sobre plano: Las propiedades sobre plano, también conocidas como propiedades previas a la construcción, son propiedades que los desarrolladores venden antes de que se construyan. Los compradores compran estas propiedades según los planos, representaciones y especificaciones proporcionadas por el desarrollador. Las propiedades sobre plano generalmente se venden durante las primeras etapas de construcción o incluso antes de que comience la construcción.

Al decidir qué tipo de propiedad comprar, es esencial considerar factores como su presupuesto, ubicación deseada, objetivos de inversión y preferencias personales. Cada opción tiene sus propias ventajas y desventajas, por lo que es fundamental evaluar cuidadosamente sus necesidades y realizar una investigación exhaustiva antes de tomar una decisión.

A continuación, analizamos con más detalle los pros y los contras de comprar cada tipo.

¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una propiedad de reventa?

Una propiedad de reventa se refiere a una propiedad que ya ha sido poseída y habitada anteriormente, a diferencia de una propiedad recién construida. Cuando compra una propiedad de reventa, esencialmente la compra al propietario actual en lugar de directamente a un constructor o desarrollador.

Estas son algunas de las ventajas de comprar una propiedad de reventa:

Menor costo: las propiedades de reventa generalmente son menos costosas que las propiedades nuevas, ya que la depreciación inicial ya se produjo. Suelen ser más económicos por metro cuadrado, lo que le permite permitirse un espacio habitable más grande o ahorrar fondos para realizar renovaciones, modificaciones o mejoras.

Potencial de renovaciones: los compradores pueden renovar o remodelar una propiedad de reventa para adaptarla a sus gustos y preferencias, lo que potencialmente agrega valor a la propiedad, pero lo más importante para algunos compradores es obtener la casa que desean, modificada según sus necesidades y requisitos específicos.

Comunidad establecida: las propiedades de reventa generalmente están ubicadas en vecindarios establecidos con comunidades existentes. Esto significa que podrás conocer la zona; las escuelas, tiendas, centros comunitarios, servicios y el carácter del barrio; antes de tomar una decisión.

Infraestructura desarrollada: además de una comunidad establecida, las propiedades de reventa generalmente se encuentran en áreas con una infraestructura completamente desarrollada. Las carreteras terminadas, las escuelas construidas, el transporte público en funcionamiento y servicios como médicos, farmacéuticos, gimnasios y oficinas de correos ya están instalados, lo que proporciona fácil acceso y estabilidad.

Paisajismo maduro: Otro beneficio para un hogar y una comunidad establecidos es el paisajismo maduro. Con frecuencia, las casas de reventa cuentan con jardines completamente desarrollados (individuales y dentro de la urbanización), árboles bien establecidos y hermosos arbustos que han llevado años plantar y cultivar.

Eficiencia probada: Al igual que ocurre con el jardín, una casa más antigua ha tenido más tiempo para asentarse, superar cualquier problema inicial y demostrar su eficiencia. A menudo se han realizado mejoras para permitir que familias o individuos anteriores vivan allí de manera cómoda y económica. Puede revisar facturas de servicios públicos anteriores para tener una idea de los costos de las fuentes de calor o las unidades de aire acondicionado.

Disponibilidad inmediata: las propiedades de reventa generalmente están disponibles para su compra y mudanza, a diferencia de las construcciones nuevas, que pueden tardar varios meses o años en completarse. Con una casa de reventa, puede mudarse relativamente rápido en comparación con el cronograma extendido y los retrasos ocasionales que a menudo se asocian con la construcción de una casa nueva.

Poder de negociación: cuando compra una casa de reventa, es posible que tenga más espacio para negociar el precio con el vendedor, ya que a menudo pueden ser más flexibles en sus precios, especialmente en el mercado de compradores, si la propiedad ha estado en el mercado. por un tiempo o requiere renovaciones menores.

Menos incertidumbre: en general, cuando compra una casa de reventa, hay menos incertidumbre en muchas áreas, generalmente puede ver exactamente lo que está comprando y puede basar su decisión en lo que ve, en lugar de depender de planos y representaciones. No hay sorpresas en términos de distribución, eficiencia energética o desarrollo del barrio y la comunidad.

Y estas son algunas de las desventajas de comprar una propiedad de reventa:

Desgaste: las propiedades de reventa pueden tener signos de envejecimiento o desgaste, lo que podría requerir reparaciones o renovaciones, lo cual es excelente si desea poner su propio sello en las cosas, pero no tan bueno si su presupuesto es limitado.

Características obsoletas: al igual que ocurre con el desgaste, las propiedades de reventa más antiguas pueden tener características obsoletas, como cocinas, baños o electrodomésticos, que pueden necesitar ser actualizadas o reemplazadas. Si esto debe hacerse más temprano que tarde, puede suponer una carga para el presupuesto o el tiempo.

Mayores costos de mantenimiento: las propiedades más antiguas pueden requerir un mantenimiento continuo más frecuente y costoso en comparación con las construcciones nuevas. Además de las mejoras que se consideran necesarias en el momento de la compra, es posible que sea necesario reemplazar las funciones/dispositivos más antiguos con mayor rapidez y frecuencia de lo previsto, ya que ya han experimentado uso.

Personalización limitada: a diferencia de una construcción nueva o una compra sobre plano, las propiedades de reventa ofrecen oportunidades limitadas de personalización durante el proceso de construcción. Es decir, si desea tener información sobre dónde van las paredes divisorias, el tipo de baño y cocina, u otras características de diseño, una nueva construcción puede ser una mejor opción.

Potencial de problemas ocultos y garantías limitadas (o nulas): las propiedades de reventa pueden tener problemas o defectos ocultos que pueden no ser evidentes de inmediato durante el proceso de inspección, lo que genera gastos inesperados; y a diferencia de las propiedades de nueva construcción, las casas de reventa generalmente no vienen con garantías, lo que deja a los compradores responsables de cualquier problema imprevisto posterior a la compra.

Al considerar una propiedad de reventa, es esencial realizar una inspección profesional de la vivienda para identificar cualquier problema potencial y evaluar el estado general de la propiedad. Además, investigar el vecindario, las comodidades y los planes de desarrollo futuros pueden ayudarlo a tomar una decisión informada sobre si una propiedad de reventa es la opción correcta para usted.

¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una propiedad de obra nueva?

Una propiedad de nueva construcción se refiere a una casa o unidad residencial de nueva construcción en la que nunca se ha habitado antes. Estas propiedades suelen ser parte de un nuevo desarrollo de viviendas o proyecto de construcción.

Estas son algunas de las ventajas de comprar una propiedad de nueva construcción:

Todo es nuevo: desde los electrodomésticos hasta los sistemas eléctricos y de plomería, todo en una propiedad de nueva construcción es nuevo y no se usa, lo que puede brindar tranquilidad y potencialmente menos problemas de mantenimiento en los primeros años.

Diseño y características modernas: las nuevas construcciones a menudo incorporan las últimas tendencias de diseño, características de eficiencia energética y comodidades modernas que se adaptan a los estilos de vida contemporáneos. Las construcciones nuevas suelen construirse con mejor aislamiento y materiales energéticamente eficientes, lo que puede generar menores costos de servicios públicos.

Opciones de personalización: según el constructor y la etapa de construcción en la que se compra la propiedad, los compradores pueden tener la oportunidad de personalizar ciertos aspectos de la propiedad, incluidos el diseño, los acabados y los accesorios. Esto puede brindarle al comprador más información sobre el diseño y las características, como azulejos, pisos, baños y cocinas.

Garantías del constructor: la mayoría de las propiedades de nueva construcción vienen con garantías del constructor, que cubren defectos estructurales y ciertos sistemas durante un período específico.

Estas son algunas de las desventajas de comprar una propiedad de nueva construcción:

Falta de vecindario establecido: en la sección sobre propiedades de reventa, hablamos de los beneficios de comprar en un desarrollo o urbanización existente: los desarrollos de nueva construcción pueden carecer del carácter establecido y del paisaje maduro de los vecindarios más antiguos, al menos inicialmente.

Precios más altos y (inicialmente) un valor de reventa limitado: las propiedades de nueva construcción suelen tener un precio superior en comparación con las viviendas existentes en la misma zona, ya que los compradores pagan por construcciones nuevas. Además, es posible que las propiedades de nueva construcción no se revaloricen tan rápidamente como las casas existentes en los primeros años, porque los compradores han pagado una prima por el factor "nuevo".

Posibles retrasos y defectos en la construcción: siempre existe el riesgo de retrasos en la construcción debido a factores como el clima, la escasez de materiales o problemas laborales, que pueden posponer la fecha de finalización y mudanza. A pesar de las medidas de control de calidad, existe la posibilidad de que surjan defectos o problemas en una nueva construcción que deban abordarse y que también pueden provocar retrasos.

Es importante sopesar estos pros y contras con sus preferencias personales, presupuesto y planes a largo plazo para determinar si una propiedad de nueva construcción es la opción correcta para usted.

¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una propiedad sobre plano?

Una propiedad sobre plano, también conocida como propiedad en pre-construcción, se refiere a una unidad inmobiliaria que se vende antes de haber sido construida o terminada. En este acuerdo, los compradores compran la propiedad basándose en planos arquitectónicos, representaciones y especificaciones proporcionadas por el desarrollador.

Las ventajas de comprar una propiedad sobre plano incluyen:

Potencial de apreciación del capital: las propiedades sobre plano generalmente se venden a un precio más bajo en comparación con las propiedades terminadas. Si el mercado inmobiliario aumenta durante la fase de construcción, el comprador puede beneficiarse de una apreciación del capital cuando la propiedad esté terminada.

Opciones de personalización: al igual que con la compra de una propiedad de nueva construcción, algunos desarrolladores permiten a los compradores elegir ciertos acabados, accesorios y diseños durante las primeras etapas de la construcción, brindando una oportunidad de personalización.

Instalaciones nuevas y modernas: una vez más, de manera similar a la compra de una nueva construcción, las propiedades sobre plano son completamente nuevas y a menudo cuentan con los últimos diseños, tecnologías y comodidades. Por lo general, se construirán con los materiales más modernos en materia de aislamiento y eficiencia energética.

Flexibilidad del plan de pago: Uno de los grandes atractivos de la compra sobre plano (junto con el precio, a menudo muy reducido) es la flexibilidad de los pagos. Los promotores ofrecen periódicamente planes de pago atractivos, lo que permite a los compradores distribuir los pagos durante el período de construcción.

Contras de comprar una propiedad sobre plano:

Retrasos en la construcción y problemas de calidad: siempre existe el riesgo de retrasos en el proceso de construcción, lo que podría posponer la fecha de finalización y su capacidad para mudarse o revender la propiedad. Dado que la propiedad aún no está construida, es un desafío evaluar la calidad de la construcción y los materiales hasta que esté terminada.

Falta de mercado de reventa: Puede resultar difícil revender una propiedad sobre plano antes de su finalización, ya que no existe una unidad física para mostrarla a los compradores potenciales.

Estabilidad financiera del desarrollador: si el desarrollador enfrenta dificultades financieras durante la construcción, esto podría provocar retrasos o incluso el abandono del proyecto.

Costos ocultos: Es posible que los costos adicionales, como cargos por servicio o tarifas de mantenimiento, no se revelen en su totalidad por adelantado.

Es fundamental realizar una investigación exhaustiva sobre la reputación, la estabilidad financiera y el historial del desarrollador antes de comprometerse con una compra sobre plano. Además, revisar cuidadosamente el contrato y comprender los términos y condiciones es esencial para mitigar los riesgos potenciales.

El mercado inmobiliario de Marbella ofrece una amplia gama de opciones, cada una con su propio conjunto de ventajas e inconvenientes potenciales. Las propiedades de reventa ofrecen el encanto de los vecindarios establecidos y la oportunidad de renovarlas a su gusto, mientras que las nuevas construcciones brindan el atractivo de diseños modernos y comodidades de vanguardia. Las propiedades sobre plano, por otro lado, presentan la interesante perspectiva de personalización y posible apreciación del capital, pero también conllevan riesgos inherentes.

Diferentes impuestos sobre la compra de propiedades en Andalucía, España.

En Andalucía, España, las implicaciones fiscales para la compra de una propiedad de reventa, una propiedad de nueva construcción o una propiedad sobre plano en 2024 tienen matices específicos. Aquí hay una comparación:

Propiedad de reventa

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP

• La tarifa general del ITP en Andalucía es del 7% del precio de compra.
• Existen tarifas reducidas para determinados grupos:
• 3,5% para compradores menores de 35 años que adquieran su primera vivienda con un valor hasta 150.000 €.
• 3,5% para familias numerosas (con condiciones específicas) en inmuebles de hasta 180.000€.
• 3,5% para personas discapacitadas con un grado de discapacidad igual o superior al 33% en inmuebles de hasta 250.000€.

2. Impuestos y tarifas adicionales

• Honorarios notariales, honorarios registrales y honorarios legales.
• Plusvalía municipal (impuesto local sobre el incremento del valor del suelo), que varía según el municipio.

Propiedad de nueva construcción

1. Impuesto al Valor Agregado (IVA o IVA)

• El IVA en propiedades de obra nueva es del 10% del precio de compra.
• Se podrá aplicar un tipo reducido de IVA del 4% a las propiedades clasificadas como vivienda “protegida” (vivienda de protección oficial).

2. Impuesto de Timbre (Actos Jurídicos Documentados o AJD)

• El impuesto de timbre en Andalucía es del 1,2% del precio de compra.

3. Impuestos y tarifas adicionales

• Honorarios notariales, honorarios registrales y honorarios legales.
• El desarrollador generalmente cubre los costos asociados con el registro por primera vez de la propiedad.

Propiedad sobre plano

1. Impuesto al Valor Agregado (IVA o IVA)

• Al igual que ocurre con las propiedades de obra nueva, las compras sobre plano están sujetas a un IVA del 10%.
• El tipo reducido del 4% podrá aplicarse a determinadas categorías de viviendas protegidas.

2. Impuesto de Timbre (Actos Jurídicos Documentados o AJD)

• Igual que para las propiedades de obra nueva, normalmente el 1,2% del precio de compra en Andalucía.

3. Etapas de pago

• Las compras sobre plano a menudo implican pagos por etapas, lo que significa que el IVA se paga en cuotas a medida que avanza la construcción.

4. Potencial para un mayor aumento de valor

• Comprar sobre plano a menudo puede resultar en aumentos de valor significativos cuando la propiedad esté terminada, ofreciendo beneficios financieros potenciales si el valor de mercado aumenta.

Consideraciones adicionales

• Deducciones fiscales hipotecarias: España ofrece algunas deducciones fiscales para los pagos de intereses hipotecarios, especialmente para residencias habituales, que pueden aplicarse a todo tipo de propiedades bajo determinadas condiciones.
• Impuesto sobre las ganancias de capital: al vender una propiedad, el impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a las ganancias obtenidas de la venta. Se pueden aplicar varias reducciones y exenciones, dependiendo de la edad del vendedor, la duración de la propiedad y la reinversión en otra residencia principal.
• Plusvalía municipal: Este impuesto local se cobra sobre el incremento en el valor del terreno donde se asienta la propiedad y se aplica a todo tipo de propiedades en el momento de la venta. El importe varía según el municipio.

Los beneficios y responsabilidades fiscales por comprar una propiedad de reventa, de nueva construcción o sobre plano en Andalucía en 2024 dependen de los impuestos específicos en los que incurre cada tipo de propiedad y de la elegibilidad del comprador para cualquier tipo reducido. Las propiedades de reventa están sujetas principalmente al impuesto de transferencia con posibles reducciones para ciertos grupos, mientras que las construcciones nuevas y las propiedades sobre plano están sujetas al IVA y al impuesto de timbre. Se recomienda consultar con un asesor fiscal local o un experto en bienes raíces para comprender completamente las implicaciones según su situación personal.

La elección entre propiedades de nueva construcción, de reventa y sobre plano depende de sus prioridades, tolerancia al riesgo y objetivos de inversión. Una investigación exhaustiva, visitar propiedades potenciales y consultar con profesionales de bienes raíces son pasos esenciales para tomar la mejor decisión para su inversión inmobiliaria.

Dolan Property, especialistas inmobiliarios con base en el corazón de Marbella.

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